预售证的秘密:绕城内,洋房,200w | 维维说房

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价格是王道··|,产品是支撑··|--。


文︱蘑菇酱


经常看我们「维维说房」的朋友们可能记得··|,最近的情报里··|,经常有关于新房源预售证大量领出的新闻··|--。

 

天气这么热就不要轻易出门看房了··|,看看预售证也能发现一些小亮点··|--。

 

估计负责申请和发证的工作人员们也是这么想的··|--。7月过半··|,杭州已经领出了30多张预售证(包括改价和解限)··|,差不多是一天两张的节奏··|--。新领预售证也有15张··|,真是很勤快啊··|--。

 

对我们来说这是好事··|--。经历了上半年的供应疲软之后··|,杭州楼市的供应量在下半年有了开闸的迹象··|--。联系近日国土局取消新拍土地现房销售的消息··|,可见关于供应量这件事儿··|,无形的大手自有一番分寸··|--。

 

近期预售证情况··|,来源于杭州市住房保障和房产管理局官网


这密密麻麻的预售证··|,昭示着供应层面的复苏··|,一方面丰富了购房者在下半年的选择··|,另一方面开发商也可以根据市场即时环境的变化调整策略··|,推出符合当下需求的产品··|--。

 

毕竟··|,这还是一个以需求为主导的市场··|--。

 

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买过不止一次房子的老司机··|,对需求的把握是很精准的··|--。比如买在奥体··|,需求点可能是既能改善··|,又能投资··|,还能蹭一波亚运红利;买在未来科技城··|,需求点可能是有政策··|,有产业··|,隔壁还有马云做邻居··|--。

 

当然··|,对于大多数购房者··|,尤其是首次置业者来说··|,买房的需求点大体相似——距离不要太远··|,价格不要太贵··|,房子最好还要有点特色··|--。

 

什么叫做有特色呢|-··?就是说房产品要有点个性··|,比如说同样是100多个平方的面积··|,有的人买到的是高层公寓··|,而有的人买到的就是洋房··|--。

 

从上半年来看··|,今年似乎是个洋房大年··|,好多楼盘都推出了洋房产品··|--。这些洋房的主力户型多在140㎡左右··|,走的是大户型、高总价路线··|,对于需求明确的老司机来说··|,这样的房子当然是心头好··|,而对于大多数首次买房的人来说··|,不免有点纠结··|--。

 

那么··|,有没有一种洋房产品··|,既能让首次置业者一步到位··|,又能满足改善人群的生活需要··|,同时地段、价格还都比较有竞争力|-··?

 

在最近这一波新领出的预售证里面··|,好像还真有··|--。

 

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7月到目前为止刷出的这一波预售证当中··|,有一张让人熟悉的老面孔··|,就是位于崇贤新城的旭辉·运河悦章··|--。

 

相信有不少购房者还记得··|,3月初的时候··|,旭辉·运河悦章首次开盘··|,推出了416套以90㎡为主的高层公寓··|--。

 

去年年底到今年年初··|,小户型供应就已经出现紧张的迹象··|,旭辉·运河悦章的首次开盘··|,不仅为购房者带来一阵及时雨··|,也拉开了新盘小户型大量供应的序幕··|--。

 

在当时这也是相当热点的项目··|,还记得查过透明售房网数据··|,发现这416套住宅很快全卖完了··|--。

 

原因很明显··|,首先比起成交量··|,广大购房者更关心的自然是价格··|,运河悦章目前为止的成交均价是11887/··|--。再看一眼这个数字··|,在这个地价都3+满天飞的年代··|,是不是有种恍若隔世的感觉|-··?

 

更重要的是产品本身··|--。旭辉·运河悦章的户型··|,非常符合刚需人群的需要··|--。小户型三房两卫已经成了标配··|,即使是初次置业··|,也能够面对人口增加的现实··|--。

 

再者··|,这里隔壁有学校··|,道路有规划··|,交通和学区这两项最重要的配套齐备··|,只等丽水北路一开通··|,一路直达市中心也不是纸上谈兵··|--。

 

在这个市场上··|,万元左右的房子··|,无论如何都能称得上是「良心价」了··|--。小户型之后··|,旭辉·运河悦章开始了下一步:洋房··|--。


旭辉·运河悦章景观效果图

 

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7月··|,旭辉·运河悦章领出首批洋房78号楼的预售证··|,这两幢楼处在整个楼盘的最南端··|,脱离了高层住宅的围观··|,边上就是小区规划的幼儿园··|--。

 

从产品来看··|,旭辉·运河悦章78号楼的层高都是8层··|,电梯当然是必备··|,一梯两户··|--。其中边套户型为116㎡··|,另外还有107㎡、114㎡两类中间套户型··|,就连107㎡··|,都做到了四房两厅两卫··|--。

 


运河悦章114、107㎡户型图


价格也算是喜闻乐见··|--。78号楼这批洋房的备案价在15200-17600/㎡之间··|,这意味着··|,绝大多数房源的总价在200万元/套以下··|--。

 

换句话说··|,很多人盼星星盼月亮的绕城以内、总价200万以下··|,低密度的房子··|,如今就摆在眼前了··|--。

 

不过话好像有点说晚了··|,自然而然地··|,旭辉·运河悦章的首批洋房也受到了和首批高层公寓一样的待遇——在领出预售证后没几天··|,它们又一次被购房者们预定完了··|--。

 

像旭辉这样的上升期房企··|,是不会惜售的··|,这一次没买到洋房··|,应该不用等待很久··|--。估计接下来的7月底8月初··|,运河悦章就会把压箱底的3、4号楼洋房拿出来卖了··|,户型分布与之前的78号楼完全一致··|--。同时3、4号楼位于旭辉·运河悦章整个小区的正中央··|,无论是位置还是景观资源··|,都可以说是相对优质的··|--。

 

当然··|,这批洋房的竞争同样激烈··|,因为这批压轴房源的数量也和上次一样··|,只有96··|--。

 

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2016年以后的杭州··|,正处在一个基础设施建设大范围迭代重塑的过程中··|,一如2010世博会前后的上海··|,2010亚运会前后的广州··|--。G20、亚运会两大国际盛会加持··|,让杭州的城市面貌更上一层楼··|--。

 

运河悦章区位示意图


沿着京杭大运河··|,一路是武林商圈、拱宸桥商圈··|,接下来要大力发展的就是运河新城商圈··|,崇贤新城就在其内··|--。在这轮城市发展中··|,这里和时下大热的奥体博览城一样··|,是实现与主城融合的桥头堡··|,它们的不同在于··|,奥体包含滨江区与萧山区··|,运河新城融合拱墅区和余杭区··|--。

 

这一带在配套规划上有地铁4号线和10号线两条线路交汇··|,也有围绕世界遗产京杭大运河而建的主题地标景观与综合体··|--。杭州传统七大重点高中之一的十四中··|,也把分校区放在这里··|,如今恰好和运河悦章成了面对面的邻居··|--。

 

在运河的东侧··|,拱墅区政府还要在此打造杭州首个创新型小镇智慧网谷··|,顺丰创新中心、浙大校友产业园已经落地··|,新浪、奇虎360、华润电力等大牌企业也纷纷入驻··|--。

 

这一轮城市建设提升的影响··|,直观地反映在了地价上··|--。旭辉·运河悦章以东大约2公里··|,有两宗预计810日出让的宅地··|,起拍地价就达到了8666/··|--。同时也部分地反映在房价上··|,还好有限价··|,只反映在二手房价上··|--。

 

旭辉府部分二手房挂牌情况··|,来源于房天下网


旭辉·运河悦章周边的二手房价也发生了明显变化··|,项目北面的旭辉府··|,据透明售房网显示近月的二手房成交均价在15300/㎡以上··|,新近的挂牌价已经达到了近20000/㎡左右(只是挂牌价··|,成交价应该会略低··|,但也低不到哪里去)··|,超过了旭辉·运河悦章的洋房单价··|--。

 

买新房前··|,看看周围的二手房价··|,已经是现在买房的必做功课··|--。价格差不多的情况下··|,一边是高层二手房··|,一边是洋房新房··|,哪种居住体验更好|-··?答案不言自明··|--。


这半年来的大致市场表现是··|,调控大环境丝毫不放松··|,买到房子尤其是换房的难度在增加··|--。接下来··|,估计还是这样的状态··|,在房价严格受控的前提下··|,如果能碰到运河悦章这种价格比较实惠、产品却能一步到位的··|,是该考虑得多一点··|--。



总编丨裘维维 编辑丨蘑菇酱 版式︱佛跳墙

常年法律顾问︱浙江丰国 陈松涛

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