房价PK:上海贵还是伦敦贵?

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导读:北上深的房价高··|,还是纽伦港的房价高|-··?关于这个问题··|,国内很少看到技术性的分析文章··|,今天分享一篇在伦敦做投行的朋友的文章··|,他会根据实际经验和一手数据··|,比对上海与伦敦的房价··|--。


文章发现··|,论顶级豪宅··|,伦敦仍然比上海贵得多··|,甚至可以达到两三倍的差距··|--。但论普通住宅··|,二者的平均价格差不多··|,但考虑到房价收入比··|,上海又比伦敦贵得多··|--。当然··|,二者国情不同··|,不能简单类比··|,本文仅供参考··|--。


本文选自公众号“英伦投资客”


最近有个上海的朋友拿着一个中国地产商在伦敦开发的项目问我值不值得买··|,完了还补上一句“伦敦的房子怎么这么便宜|-··?”


我抱着怀疑的态度帮他看了一下这个项目··|,在伦敦一个不错的地段··|,但价格已经比同区域其他英国开发商造的房子贵了20%左右··|--。即便如此··|,上海的朋友仍然觉得便宜··|,他说类似地段上海的价格已经超过伦敦··|--。


聊房价:顶级豪宅伦敦更贵··|,普通住宅上海更贵


于是我和他交换了一些关键数据··|,发现实际上伦敦市中心顶级豪宅的价格还是比上海贵上不少··|,伦敦新开的切尔西豪宅Chelsea Barracks均价换成人民币约为40-50万··|,相较之下··|,上海新开的绿城黄浦湾均价约为每平米20万··|,仅为伦敦顶豪的一半··|--。


切尔西豪宅



外滩豪宅

豪宅之外··|,我们还对比了上海伦敦地铁到市中心15-30分钟之内的新楼盘··|,这一下就看出差距了··|--。


伦敦这个距离的房子基本在二区··|,因为英镑贬值的关系··|,目前新开楼盘均价在每平米9-12万人民币··|,西伦敦比东伦敦略贵一些··|,伦敦两室一厅面积一般在65-80平方米··|,因此总价大概在700万人民币左右··|--。





伦敦二区新楼盘··|,两室一厅挂牌价在88万英镑··|,约合770万人民币··|,面积78平米··|,单价10万··|,到大本钟地铁15分钟··|--。


上海这个距离的房子大多在内环靠外、中环靠内的位置··|,新开楼盘均价普遍在每平米10-14万人民币··|,虽然单价上的差距还不太明显··|,但由于上海这个地段的新楼盘大部分都设计成大户型··|,两室一厅面积在90-100平方米左右··|,因此总价普遍在1000万人民币以上··|,感官上确实比伦敦贵了不少··|--。




内环蓝村路附近刚开的楼盘··|,均价11万··|,两室一厅93平米起价1000万以上··|,到人民广场地铁30分钟··|--。




中环锦绣路的新楼盘··|,均价11万··|,两室一厅109平米起价1200万··|,到人民广场地铁41分钟··|--。


上面两个是上海朋友给我找的浦东新楼盘··|,一个在内环靠外··|,一个在中环靠内··|,到人民广场地铁大约30-40分钟··|,均价都是11万人民币一平米··|,但两室一厅因为面积较大··|,总价都在1000万以上··|,确实比伦敦贵了不少··|--。


另外要是再考虑到平均收入的话··|,这个差距就更明显了··|--。


伦敦2014年统计的平均年薪是40,752英镑··|,虽然汇率降了但工资这三年也稍微涨了点··|,姑且就算作平均40万人民币一年··|,伦敦平均房屋总价是474,704英镑(约合420万人民币)··|,大约是工资的12倍··|--。


英国媒体觉得12倍已经构成“房价危机”


上海2016年统计的平均年薪是7.65万元··|,是伦敦平均年薪的五分之一··|--。根据中国指数研究院的统计··|,上海平均房屋总价为488万··|,比伦敦还稍高··|,大约是工资的64倍··|--。


这意味着平均来说··|,伦敦人买房相当于拿出自己12年的收入··|,而上海人用工资的话需要至少64年··|,这样一比较起来怪不得这个上海朋友说伦敦房子便宜了··|--。


聊限购:伦敦不限购··|,有钱就能买


朋友经历过15、16年的上海暴涨··|,因此他坦言自己首选投资地其实还是上海··|,毕竟对自己所居住的地方更熟悉··|,投资起来也更有把握··|,但上海的限购政策让他不得不把目光投向海外··|,因此他也很自然地问起伦敦这边的限购政策··|--。


事实上伦敦这边无论是对本国人还是海外投资者都没有任何限购政策··|,有钱就能买··|,当然钱要通过象征性的反洗钱测试··|,不能带一麻袋现金··|--。


不过就像我在《伦敦市长发布重磅报告揭秘伦敦房产背后金主:华人投资客排名第一》这篇文章中写的那样··|,开挂的海外投资客买走了大量给伦敦本地人建的刚需盘··|,确实侵占了本地买家的购房空间··|,如果没有发生脱欧的话伦敦市长很可能会出台限制海外投资客的政策··|--。但在目前英国脱欧急需海外投资的大背景下··|,这类限购政策短期内基本是出不来了··|--。


既然英国不限购··|,朋友接着就问英国人难道不担心伦敦市中心好地段的物业全部被外国土豪买走··|,难以想象要是陆家嘴的地标都被外国土豪买走了会发生什么事情|-··?


这个问题问到点上了··|,因为伦敦市中心好地段的物业一大部分已经被外国土豪买走了··|,伦敦第一大地主不是英国女王、也不是伦敦市政府··|,而是被卡塔尔和加拿大财团联合控股的金丝雀码头集团··|--。


至于英国人担不担心··|,其实可以分阶级来看··|--。英国的上层阶级一般是这些交易的参与者··|,可能是作为地主担任交易的卖方··|,也可能作为投行、律所、会计事务所的合伙人··|,他们在这些交易中靠中介费、咨询费早就赚的盆满钵满··|,高兴还来不及··|--。


再说英国的中产阶级··|,他们并不在乎给谁打工··|,只要照样高工资小日子过得好就行··|,集体主义意识比较淡薄··|--。而且这些交易促进了市场流动性··|,增加了英国的工作岗位··|,毕竟海外土豪只负责投钱··|,其它大部分的工作还都是英国人做的··|--。上海陆家嘴、伦敦金融城的地标无论怎么样都不会落到中产阶级手里··|,因此白领们更在乎的是资本家吃肉的时候会不会漏点汤给自己喝··|,关键还是看分配制度··|--。


其实只要一直有人买楼··|,英国人自己持不持有并不重要··|--。重要是保证自己以后还能生产出别人想买的东西··|,这样的做法才是大智慧··|,有人一直买你的东西应该多开心··|--。


聊脱欧:正是抄底伦敦的好时机


朋友接着问因为脱欧这个事情··|,经常在国内读到一些唱衰英国的报道··|,但与此同时又看到很多新闻说许多中资大佬都跑伦敦来抄底买楼··|,这到底是什么情况|-··?


对于这个问题··|,我觉得要先搞明白国内媒体唱衰英国的逻辑··|,英国媒体对内一向是报忧不报喜··|,英国记者批评自己国家比谁都来劲··|,而且由于两边信息的严重不对称··|,国内媒体关于英国的报道大多翻译自英国记者写的自黑文章··|,再加上国内媒体对内报喜不报忧的情况下只能选择唱衰资本主义国家··|,因此很多英国的事情在国内都被过分放大了··|--。


说回脱欧··|,我对这个朋友的回复是我个人还是相信英国人的谈判能力··|,英国的实用哲学、经验主义决定了英国不可能像俄罗斯那样站着饿死··|,永远都是谁有钱导向谁··|,妥妥的精致的利己主义者··|--。


退一步来说··|,如果和欧盟谈判讨不到好处··|,英国在不坐以待毙的情况下还可以转型做离岸避税天堂··|,用低税率直接收割欧盟的发展成果··|,毕竟这行当英国人非常擅长··|,开曼群岛、泽西岛、香港等离岸天堂都是英国人的杰作··|,以后要是能形成欧盟赚钱、英国存钱的新常态对英国也不是一件坏事··|--。


而且要是没有脱欧的冲击··|,英镑也跌不下来··|,联系到近期中资大佬们借助汇率优势频频来伦敦买楼的新闻(中英地产投资频传大交易:深圳富豪4.1亿英镑抢下伦敦金丝雀码头地标)··|,很容易就能分析出其中的逻辑:除了资产配置的需求外··|,手握资金优势的大佬们有资本陪英国渡过脱欧阵痛期··|,同时还可以趁着这段时间难得的买方市场收购一些英国的优质资产··|,熬过阵痛期后英国很大概率会重新复苏了··|,到时候再想买好资产可就难多了··|--。


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