共享时代开启,办公租赁新形式:共享办公会是下一个风口吗?

${website.getHeaderOriginal(${article.taxonomyName})}




共享办公是基于满足创业型小微企业或个人对低租金需求及跨区域、移动式办公客户对办公地点的灵活性需求而出现的··|--。在国外··|,共享办公的运营模式早已有了成功的先例··|,如雷格斯(Regus)··|,1989年成立于比利时布鲁塞尔··|,起初是为商旅人士及在家办公人士提供更好的办公环境··|,后来发展为全球最大的办公空间解决方案供应商··|,目前其办公网络已覆盖100 个国家的600 个城市··|,设有1500 多家商务中··|--。大中华区在北京、成都、大连、广州、杭州、香港、上海、深圳和台北等地设立了47家商务中心··|--。


2015年以来··|,在 “大众创业、万众创新”的政策大潮下··|,这种新型租赁模式——共享办公在我国不段涌现··|,现已成规模··|,比较具代表性的有SOHO公司的“SOHO 3Q”、原万科高管毛大庆的优客工场、以及立足上海的方糖小镇··|--。

“SOHO 3Q”··|,是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去··|,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成··|--。在SOHO3Q··|,可以租一个星期、一个月··|,也可以租一个办公桌、一个独立办公室··|,还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务··|,租赁期限和租赁规模灵活··|,同时有完备的办公配套设施··|--。

优客工场冠以“联合办公社区”的概念··|,为创业公司、小微企业提供高性价比的办公位出租··|--。目前已在全国12个城市··|,设立办公社区48家··|--。除了提供灵活的工位租赁外··|,还提供金融、财税、法律、行政等全面的商务服务··|,同时志在为入驻企业搭建一个人脉社交平台··|--。

方糖小镇起步于上海··|,也是建立以社群为基础的共享办公空间··|,通过提供灵活的办公场地··|,为创业者、自由职业者、飞速发展的新兴行业提供全方位线上线下的共享办公服务··|--。目前已在上海、北京、成都设立了19个办公社区··|--。除了会议、行政、打印等基础服务外··|,方糖小镇还聘请在各行业有丰富实战经验的领袖企业创始人··|,为创业者提供创业指导、经验分享会等··|,并与第三方机构合作··|,为创业者提供注册、法务、财务、人才招聘等优质配套服务··|--。


得益于运行模式的创新和租赁服务的灵活性··|,这种“共享办公”的运营模式在最近几年内得到了飞速发展··|,与传统的办公租赁形式相比··|,有着形式灵活、高效等特点··|--。

一是服务形式灵活··|,服务群体广泛··|--。打破按户出租的格局··|,租赁单位以“工位”计算··|,同时也可提供私密性更高的独间办公单位;租期最小可以“周”计算··|--。最大程度的满足了创业型小微企业或个人对办公空间的需求··|,同时也为跨区域或移动式办公的商务人士带来便利··|--。

二是共享带来高效和节约··|--。这样的运营模式中··|,公共区域、会议室、打印设备、前台、保洁人员等基础设施的共享··|,做到了空间、资源的高效利用··|,为客户节约了资金成本··|--。同时很多运营机构还提供工商注册、财务、法律、人员招聘、职场培训等全面的办公服务··|,大大节约了企业的人员及时间成本··|--。

三是拓宽了企业的社交及客户资源平台··|--。运营机构会关注入驻企业的业态分布··|,在行业类别上尽量做到相关、互惠··|,拓宽了企业方便接触到的社会资源··|--。

在我国··|,这种新型的租赁模式尚在发展阶段··|,相较于传统办公租赁也存在一些劣势··|,如空间共享··|,势必会引起某些企业客户对其核心资料及数据安全性的担忧;统一化的风格及管理不能满足企业个性化的需求;我国本土运营机构尚无法满足大型企业客户对团队工作氛围及企业文化发展的需求··|--。但在国际上··|,已有了针对高端大型企业提供共享办公服务的成熟经验··|,所以在未来··|,随着市场的逐渐成熟和不断适应、选择··|,相信我国共享办公的服务群体也会进一步增加··|--。


共享办公是办公租赁市场的一次变革··|,与传统办公租赁相比··|,目前因其面对的客户群体不同··|,在未来发展中有可能会以客户群体为基础而分化成不同的市场··|--。共享办公目前更适用于创业型小微企业及个人··|,对大型企业客户青睐的高品质办公楼基本不构成影响··|--。“共享办公”的项目更多的是由交通便利··|,但品质相对一般的物业或是出租率较低的商业楼转型改造而成··|--。运营机构对这些物业经过新的设计、装修后··|,对外提供工位或独立办公间等办公产品··|,同时··|,除了配备会议、前台、打印等基础服务外··|,还提供财税、法务等全面的商务服务··|,并交由专业的运营团队管理··|,对提升项目知名度、利用率带来一定利好,同时也为企业盘活老旧项目、低运转商业的转型带来契机··|--。

以优客工场在北京的办公地点为例··|,优客工场在北京选取了22个项目作为其办公地点··|,区域基本覆盖了中关村、CBD、东直门、望京、五道口、顺义空港商务区和亦庄工业园区在内的主要市级及区级商圈··|,但所选项目绝大多数为该商务区域内品质、租金水平居于中档的物业··|--。发现··|,其公共区域面积多控制在30%以内··|,工位月租金与项目所在区位及其原始租金正相关··|--。

具体如下表所示:

注:因优客工场的办公产品包含独立工位和中、小型独立办公间多种··|,不同项目所设置的办公产品比例不同··|,不同类型工位的租金也有较大差异··|,上表列示的仅为项目的工位最低月租金··|,本次统计未能获取准确的工位面积及工位建面租金··|--。

从评估的角度来看··|,评估更多是对交易物业或权属人自有物业进行的价值评定估算··|,目前只有SOHO3Q是用SOHO中国的自有产业来运营共享办公项目··|--。以北京为例··|,其运营项目共有六个··|,其中有五个分别设在了银河SOHO、朝阳门SOHO、望京SOHO、中关村SOHO和丹棱SOHO··|--。

从运营模式来看··|,与传统的租赁不同··|,费用收取不再是定时、定额的形式··|,不再只有简单的租赁费、物业费等··|--。而是租期长短不一··|,最短以周计算;费用多少不等··|,依据客户使用的服务设施(包含打印、会议室、财税服务、健身娱乐设施等)不同而据实结算··|--。这种新型的租赁更接近于酒店类物业的运营模式··|,所以评估方法上··|,除了成本法之外··|,建议采用运营费用及运营成本核算的收益法··|--。难点是··|,因该种租赁模式尚在起步和发展阶段··|,各运营机构的管理水平参差不齐··|,导致各个项目间的空置率差异较大··|,社会平均出租率水平偏低;行业发展尚不成熟··|,行业利润可参考数据尚不充分··|,其利润水平需在未来成熟过程中进一步探讨··|--。©微信公众号:价值领地(ShiLianAppraisal) 保留所有权利··|,关注价值领地··|,看清楼市真相··|--。)



价值领地

-有态度的房地产信息原创平台-

-The End-


世联评估原创··|,该文已被深圳不动产估价协会论坛专业论文征稿论文集收录··|,若需引用或转载··|,请注明作者及来源··|--。

${website.getFooterOriginal(${article.taxonomyName})}

发布者 :齐乐娱乐_齐乐娱乐老虎机_齐乐娱乐qile110 - 分类 齐乐娱乐平台官网